投資用不動産ローンの基礎ガイド
金利の決まり方から、審査・耐用年数・エリアの考え方まで。投資用ローン特有のポイントをまとめました。
金利はどう決まるのか
投資用ローンの金利は、年収・自己資金・既存借入などの属性、物件の収益性・担保評価・築年(残存耐用年数)、エリア、不動産会社との取引関係の組み合わせで、個別審査により決まります。同じ物件でも仲介会社によって条件が変わることがあり、表面の金利と実際の適用金利は一致しません。
住宅ローンとの違い
住宅ローンは自分が住むための融資で金利が公開・横並び比較が可能ですが、投資用ローンは事業性の融資で、金利の多くが「レンジ+審査で個別決定」です。返済原資も給与だけでなく家賃収入を含めて評価されます。
審査で見られるポイント
主に「人(属性)」と「物件(担保・収益)」の両面です。年収・勤続・自己資金・既存債務に加え、物件の利回り・立地・構造・築年が評価されます。自己資金(頭金+諸費用)をどれだけ入れられるかは、可否と金利の双方に影響します。
構造別の耐用年数と融資期間
融資期間は、建物の法定耐用年数から築年数を引いた「残存耐用年数」が目安になります(RC/SRC=47年、重量鉄骨=34年、軽量鉄骨=27/19年、木造=22年)。木造の築22年超など残存が無い物件は、出せる金融機関が限られます。一方、積算評価でこれを超えて貸す金融機関もあります。
エリアの考え方
地方銀行・信用金庫は「自宅・勤務先・物件が営業エリア内であること」を条件にすることが多く、ネット銀行やノンバンクは全国対応のことがあります。エリア外だと、条件が良くても申し込み自体ができない場合があります。